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发布日期:2019-09-13   

  随着楼市调控不断深入且持续,“房住不炒”的观念逐渐深入人心,炒房团也不见了踪影,一些房产投资散户相比过去也少了不少,现在市场上,刚需购房者占据着主流。就市场表现来上看,根据统计部门发布的2019年上半年楼市数据显示,涨跌互现,整体住房市场处于平稳状态。加之近日国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,换句话说,无论未来经济环境如何,都不会过度刺激房地产。应该说,当下的楼市已经走到一个前所未有的阶段。那么,问题就抛出来了:楼市趋稳!现在该把“房产”变“存款”, 还是“存款”变“房产”?过来人一席话点醒了我!

  为什么提出这样的问题?原因在于,现在很多购房者持有的房产都背负了或多或少的债 务,就拿我们现在的房贷利率成本来说,全国首套房平均利率在5.5%以上,二套房平均利率在5.7%以上,也就是说,如果我们持有房产,房价涨幅如果低于这个水平,那么,我们的财富实际上是在贬值的。当然,这有一个前提是,必须是我们多余的房产,因为自住房是没办法算这个账的。要回答是否把“房产”变“存款”问题,我们先弄清下面两个问题。

  通过这些年房价涨跌因素来看,影响房价的三大要素分别为金融、土地、人口。金融因素又分两个方面,一是房贷利率高低影响短期房价涨跌,二是货币松紧取向影响房价中长期趋势。过去的我们就不说了,那么,我们看未来这三个要素会如何发展呢?

  首先金融方面,一方面,我们现在的房贷利率水平跟其他贷 款利率不一样,属于单向提高,这是楼市调控需要,自去年12月份以后,我们的房贷利率处于一个微幅下调趋势,但最近一个多月来,房贷利率又开始稳中有升,特别是一些热点城市。就当人们认为还会继续上行时,外部环境又发生明显变化,欧美主要国家开始了降息,且有可能不止一次。就现在情况看,我们不一定跟随降息,但对于房贷利率来讲,继续上行的可能性大幅降低,未来一年时间趋稳,放长到未来十多年看,由于经济发展需要,曾道免费资料大全利率水平应该是向下趋势。而房贷利率即使或有单边上扬,整体趋势应跟随向下。

  另一方面,从货币政策方面讲,货币增长M2虽然不会像过去十多年以年均两位数、翻三番速度增长,但仍有可能如黄奇帆所讲未来十几年“让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数”,其中物价指数大概为2%,这是一个什么概念呢?直观的说,我们未来10多年,货币增长M2比过去有一个3-5%的向下幅度调整。钱虽然以一定幅度贬值,但没有过去那么快了。

  其次,土地方面。民间有一种说法,土地视为面粉,房子视为面包,两者互为依存关系,这些年,土地收入为我们各个城市发展带来了重要财力支持。根据数据显示,2018年,地方平均土地收入占本级预算收入的2/3左右,也就是说,我们地方城市要花的钱,大部分是来源土地收入。在未来十多年,我们预计一线城市基本退出土地财政行列,二三线城市依赖度有所下降,但还会保持一个较高水平。四线以下城市的土地不是依存度问题,而是开发商愿不愿买、买多少的问题。

  第三,人口因素。未来十多年,也正是我们城市化率由2018年59.58%向70%冲刺的阶段。按照现在年均1%城市化率速度,后面速度可能会稍微放缓一些,那么正好对应的也正是十来年时间。预计平均每年还是有1500-1700万人完成城市化。

  总结:从上面三个分析得知,未来10多年,全国房价趋势仍然向上,平均增幅大概在5-6%之间。

  第一个问题回答了未来十来年全国平均房价涨幅问题,但这仅仅是整体,具体到每个城市又不会一样。现在的共识是,未来不同城市的楼市一定会出现分化,笔者大概分三类:

  一类是排名靠前的七大城市群和大概10多个都市圈。国家规划了19个城市群,加之地方形成的50多个都市圈,由于资源和自身资质原因,并不是每个城市群和都市圈都发展得那么好,我们梳理了一下,大概是排名靠前的七大都市圈和10多个都市圈***潜力。由于群内或圈内城市本身有核心城市与非核心城市之别,房价档次差距摆在那,我们这里只谈幅度。预计未来10来年,这一类城市还会有年均8%的增幅。

  二类是经济次一些的独立地级市,或者人口大市。这类城市有一个显著特点,下辖有3-5个县,本身也有几个区,但这里还是要排除一个方向,那就是北和部分西。这些城市虽然经济比第一类城市要差一些,但由于有巨大的人口支撑,比如可以吸附下面县级人口,购房需求还是有一定保障的,这类城市的房价跟随货币因素,未来10来年跟全国平均增幅持平,约在5%左右。

  三是此前一直提到的收缩型城市。根据瞭望智库统计的数据看,全国目前大约有80个城市属于收缩型城市,未来还会继续增加。对于这类城市的房价,我们给出的判断是滞涨,不排除一些城市负增长。

  如果仔细看了上面的分析,该把你所在城市的“房产”变“存款”,还是“存款”变“房产”,相信大家心里也有数了,哪些城市房子该买,哪些城市房子该卖,我们也有一个基本判断了,此外,内行人在此再提两点建议:

  一是即使你把所在城市房产变存款后,还是不建议留现金,这个在前面也分析过了,未来货币贬值会放缓,但存款收益大概率跑不过通胀。如果有机会,还是建议把闲钱投入到等级高些的城市。

  二是现在买房,不管是为子女考虑,还是为自己养老考虑,即使不考虑政策因素,由于增幅放缓,我们还是需要做好长持准备,这也符合国家提出的“房住不炒”精神。

  摘要:2015年开始,中国跨境电子商务取得了跨越性发展,大量电子商务平台纷纷涌现,因为成本、时间和空间的优势,跨境电商以极其惊人的速度扩张,然而面对亚马逊等大型国际企业的竞争,我国新兴跨境电商多数以亏损换市场,艰难度日,这似乎重复了10年团购网跑马圈地的局面。在中美贸易战背景下,物流成本高、文化制度差异大以及关税壁垒的不确定性让我国跨境电商面临着更为艰难的处境,如何应对中美贸易战给跨境电商带来的短期困境,提升我国进出口电商企业长期竞争就是本文要研究的关键问题。关键词:贸易战;贸易保护主义;跨境电商;因为低成本、高智能、透明公开、支付快捷、方便快速、时效性、交易时间地点不受限制的优势,我国跨境电商以势如破竹之势增长:我国有四分之一左右的电商用户进行跨境网购。

  在美国东部时间9月17日下午收市后,美国总统正式宣布将对产自中国的2000亿产品加征10%关税,一周后的9月24日生效。这一税率实行到年底。2019年1月1日起税率将提高到25%。2000亿关税最终还是来了。还称,如果中国采取报复行动“美国农民和其他产业”,美国将对中国产2670亿商品加征关税。而征税原因则仍直指中国“贸易行为”,比如知识产权和技术转让。受此消息影响,当天离岸应声跌破6.89。此前,美国已对价值500亿美元的中国产品加征关税。根据统计,2017年全年,中国自美国进口1303.7亿美元,对美国出口5056.0亿美元。这意味着近一半的中国对美出口产品被加征关税,其中500亿美元加征25%关税。

  2000亿美元从9月24日起加征10%关税,2019年初提高至25%。中国早在8月3日已表示,对美国持续违反国际义务对中国造成的紧急情况,为捍卫中方自身合法权益,中国依据《中华人民共和国对外贸易法》等法律法规和国际法,对原产于美国的5207个税目约600亿美元商品,加征10%或5%的关税,自2018年9月24日12时01分起实施。本次宣布最终实施的2000亿产品清单将苹果与Fitbit的智能手表,以及诸如自行车头盔、儿童汽车座椅等消费品排除在征税清单之外。不过,中国输美海产品没能幸免。中国的征税清单中,涉及产品种类多样,从食物到生活用品、生产资料均包含其中,包括从美国进口的肉类、海鲜、浆果、咖啡和茶。


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